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资料内容介绍:

针对贵司项目的实际情况,和贵司服务之要求,在我司的具体工作中,我们将着重围绕着如下两个方面展开研究:
第一阶段 区域商业发展研究
作为北京内城超大规模的区域性商业开发项目,无论是从项目位置、开发体量、运行周期等客观条件进行考察,还是基于对项目运作所面临一系列新问题的预估。本案首先带有明显的“城市更新”性质,其次才是一个地产项目的运作,这就决定了本项目的整体开发思路应该有别于一般的房地产开发。其必须是一个由商业项目带动、由大到小、由宏观到微观,对城市更新影响和商业链条设计一一加以剖析,并逐次加以认识与细分的有机开发案。

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本项目发展对于新街口未来的区域发展具有极大的
辐射作用,同时项目发展前景在一定程度上又依赖于项目区域自身的发展潜力。因此,首先有必要就项目的区域发展状况,尤其是项目区域未来商业发展潜力进行详细研究。
针对项目区域的商业发展研究,我们将从城市地理学及经济学的角度,着重展开如下几个方面的研究:
一.区域发展研究
1.区域地段的过去与现状
区域地段的过去与现状分析,将包括区域在现有城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。
 宏观地段分析
宏观地段指项目所在的整个西城区,分析目的在于通过把本项目地段放在北京市这个大的范围内进行研究,并结合地区投资环境分析认清本地区在宏观环境中所处的地位和作用以及未来发展趋势。
 中观地段分析
中观地段指本项目所在的新街口区域。我司将从区域概况、交通条件、配套设施等各个方面展开分析与研究,并对区域发展进行远景分析与预测。
 微观地段分析
微观地段指项目所在的地块区域。针对项目微观地段特征的研究,是挖掘形成项目自身特征及鲜明亮点的独有因素,并将是指导后期区域内不同地块差异化产品定位的基础。
2.未来在城市结构中的位置
项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁徙、区域中的突发事件等,都会影响到项目区域未来在城市结构中的位置,从而决定项目区域地产市场的发展趋势。
就本项目而言,尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造,以及由此所带来此区域的市场变化加以分析。以项目区域未来城市结构的变迁动力为着眼点,基于动态发展的角度,来考察项目地段演变的特征,以充分挖掘项目开发潜力为目的,对产品进行动态定位。
3. 区域商业物业发展前景分析
基于以上地段的分析,我们将站在城市发展的角度,对项目区域未来在北京城市发展中的位置进行分析与判断,尤其是对商业人流的发展与演变展开分析,从而对区域商业发展的前景进行准确判断。
第二阶段 市场分析与定位
一.区域商业市场分析
1.区域商业市场供应分析
区域商业市场状况,是由区域的过去与现状,以及区域未来在城市结构中的位置所决定的,这些在项目供应量、经营业态、租售价格、产品品质 >品质、投资特征、推广销售等方面都会有所体现。本项目属于老商业街的改造项目,因此其供应均来自于未来客户的潜在需求。其中,主要内容包括:
 区域商业市场供应分析
 区域商业市场业态状况
 区域现有竞争项目分析
 区域潜在竞争项目分析
2.区域商业市场需求分析
 消费群体构成分析
 消费群体特征分析
 消费群体投资倾向

 
 
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