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资料内容介绍:

票,避免偷逃材料部分营业税。
——实行“甲定非甲供”材料的方式,即材料的收货方可以是施工单位,材料不直接进入开发单位的工程成本, 而通过对施工单位的工程计价转入工程的成本。

甲供材营业税处理划
实施细则》第十六条  除本细则第七条规定外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。
问题:细则第七条规定?设备?

政策分析:
1、计税依据包含甲供材,不包括设备
2、纳税人是施工方,不能转嫁甲方
3、甲供材会计处理
4、甲供材中包工包料合同与包工不包料合同的区别
5、甲、乙双方的正确处理
6、装饰业务如何处理

《实施细则》第七条 纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额:   (一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为;
(二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。
有关税收问题的公告.doc

4、基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
所得税规定:主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

5、公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
企业所得税规定:
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

国税发〔2006〕187号
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:
  1、建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;
  2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3、建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
(四)房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
  房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。


6、开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
企业所得税规定:指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

某公司取得土地使用权1000万元,开发土地和新建房及配套成本为1200万元,其中开发间接费用500万元(包括管理人员工资福利50万,办公设备折旧50万,广告和其他销售的费用200万)。假设该公司不能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出,房地产开发费用扣除比例为10%。则:
①开发成本需增300
②开发费用虚增300×10%=30
③加计扣除金额虚增300×20%=60

单独修建的售楼部等营销设施费,在土地增值税清算中如何扣除?
国家税务总局答复
①在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产,如空调电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
②在主体内修建临时售楼部、样板房的,其发生的设计、建造、装修等费用,建成后有偿转让的,应计算收入并准予扣除。

③利用规划配套设施(如:会所、物业管理用房),发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用,按以下原则处理:
—建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除。
—建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除。
—建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

(三)土地增值税开发费用
土地增值税暂行条例实施细则
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
第(三)项规定,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]48号)
八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除; (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220号)
三、房地产开发费用的扣除问题   (一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。   全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。   上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。   (四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。
海南关于土地增值税清算有关问题的通知.doc

国税函发[1995]110号
第五条规定:计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项: (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。

为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。

(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经税务机关确认。
(五)与转让房地产有关的税金,指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税(不包括销售不动产缴纳的印花税)。因转让房地产交纳的教育费附加,可视同税金扣除。
(六)对从事房地产开发的纳税人可按1、2项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

六、扣除项目5种分配方法
《土地增值税暂行条例实施细则》第九条 
纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按①转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按②建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的③其他方式计算分摊。

某房开公司在10000平米土地上开发,土地出让金1000万元。分两期进行开发,一期为公寓,占地面积(包括道路、绿地等)6000平米,建筑面积15000平米;二期为别墅,占地面积4000平米,建筑面积5000平米。公寓己销售完毕,应分摊土地出让金?
①占地面积法:1000×(6000÷10000)=600
②建筑面积法:1000×[15000÷(15000+5000)=750

其他分配方法
④分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。
⑤属多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。
对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

七、特殊事项的土地增值税处理
(一)开发产品用于拆迁补偿
1、土地增值税处理时,视同销售处理同时计入开发成本。
2、营业税(国税函发[1995]549号):对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

举例:某企业安置拆迁户,安置房总面积为5000平米,市场售价8000元/平米,该项目土地成本2亿元,建筑施工等其他开发成本8000万元,项目总可售面积80000平米。
开发产品单位可售面积成本价=(20000+8000)÷80000=3500
营业税=5000×3500×5%=875000
土地增值税清算时,一方面确认项目销售收入4000万元(5000×8000),另一方面确认拆迁补偿支出4000万元。

(二)合作建房和企业合并
财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字[1995]048号)
对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释(法释[2005]5号)
三、合作开发房地产合同纠纷
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润 >利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。  

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。   
第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同。   
第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币的,应当认定为借款合同。

国税函[2007]645号   土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

(三)不动产投资
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条关于以房地产进行投资、联营的征免税问题规定:
对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定:
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。本文自2006年3月2日起执行。

《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:
以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。
本通知自2003年1月1日起执行。

(四)股权转让特殊情况
国税函〔2000〕687号
      你局(广西区局)《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

(五)售后回购
售后回购,是指销货方在售出商品后,在一定的期间内,按照合同的有关规定又将其售出的商品购买回来的一种交易方式。《企业会计准则第14号—收入》指南:采用售后回购方式销售商品的,收到的款项应确认为负债;回购价格大于原售价的,差额应在回购期间按期计提利息,计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品确认条件的,销售的商品按售价确认收入,回购的商品作为购进商品处理。

举例:某房地产公司2010年1月将一栋已开发的商铺销售,售价为50万元,该楼的成本为30万元。合同规定,2013年1月,房地产公司将重新购回,回购价为65万元。
分析:这项交易实质上是房地产公司将房产做抵押,向购房人借款,房产所有权上的主要风险和报酬仍留在该公司,公司对售出的商铺楼仍可以实施控制。
账务处理如下:

(1)销售时,
借:银行存款 500000
贷:应付账款―某× 500000
销售房屋时,如签订销售合同且发生房产转让行为,应按规定的税率缴纳营业税、城市维护建设税、附加。假设上述合计税费27500元。
借:营业税金及附加 27500
贷:应交税费―应交营业税金及附加 27500


(2)2010年~2012年每年年末预计利息费用5万元时,
借:财务费用 50000
贷:应付账款―某× 50000  (3)2013年1月房地产公司回购商铺时,
借:应付账款―某× 650000
贷:银行存款 650000

国税函[1999]144号关于房地产开发公司从事“购房回租”、“抵押担保”和“存单购房”形式销售房屋如何征收营业税问题,批复如下:
房地产开发公司采用“购房回租”等形式,进行促销经营活动(即与购房者签订“商品房买卖合同书”,将商品房卖给购房者;同时,根据合同约定的期限,在一定时期后,又将该商品房购回),根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定,对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。

八、土地增值税项目清算的鉴证
土地增值税清算项目的鉴证,是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序,提出鉴证结论或鉴证意见,并出具鉴证报告,增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。
国税发〔2006〕187号规定,属于自行必须进行项目清算的纳税人,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;属于税务机关要求进行项目清算的纳税人,须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料:
(一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表;
(二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料;
(三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

文件:《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007〕132号)和《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009 >2009〕91号)。
税务师事务所经过审核鉴证,应当根据鉴证情况,出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种:无保留意见的鉴证报告、保留意见的鉴证报告、无法表明意见的鉴证报告和否定意见的鉴证报告。
第三节 企业所得税与土地增值税比较
一、汇算清缴与项目清算差异
二、应税收入差异
三、开发成本差异
四、开发费用差异
五、预提费用差异及后续费用
一、汇算清缴与项目清算差异
(一)企业所得税汇算清缴
是指纳税人自纳税年度终了之日起5个月内,依照税法及其他有关企业所得税政策的规定,自行计算本纳税年度应纳税所得额和应纳所得税额,根据月度或季度预缴企业所得税的数额,确定该纳税年度应补或者应退税额,并填写企业所得税年度纳税申报表,向主管税务机关办理企业所得税年度纳税申报,结清全年企业所得税税款的行为。

(二)土地增值税清算
土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

国家税务总局公告2010年第29号
  根据《企业所得税法》及其实施条例的相关规定,就房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题公告如下:
  一、房地产开发企业(以下简称企业)按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款,并申请退税:

(一)企业整个项目缴纳的土地增值税总额,应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例,在项目开发各年度进行分摊,具体按以下公式计算:
  各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额) 本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入,但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准 >标准住宅的销售收入。

(二)项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后,余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额,并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的,应作为亏损向以后年度结转,并调整以后年度的应纳税所得额。
(三)企业对项目进行土地增值税清算的当年,由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后,导致当年度应纳税所得额出现正数的,应按规定计算缴纳企业所得税。

  (四)企业按上述方法计算的累计退税额,不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后,在向税务机关申请办理注销税务登记时,如注销当年汇算清缴出现亏损,但土地增值税清算当年未出现亏损,或尽管土地增值税清算当年出现亏损,但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的,不执行本公告。

举例:某房地产公司开发一项目,为期三年。第一年和第二年均销售45%,分别预缴土地增值税100万。第三年销售10%,土地增值税清算并注销,合计应纳税1000,补缴800万。
假如:第一年应纳税所得额500,第二年500,第三年-200,合计800。
计算分摊:第一年和第二年450,第三年100。
分摊后各年应纳税所得额:第一年150(退税),第二年150(退税),第三年500(-200
+800-100)(纳税),合计800。
二、应税收入差异
(一)企业所得税应税收入范围较广,包括企业取

 
 
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    。榆林泰奕房地产营销策划-泰奕员工手册(DOC 23页)
    。房地产集团公司财务管理制度汇编(DOC 60页)
    。报告-浙江众安房地产公司员工发展管理办法(Doc 13)
 
 
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