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《房地产涉税雷区规避及财税疑难问题处理和土地增值税清算新政解析(PPT 53页)》 -
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资料内容介绍:

一、营业税方面的相关疑难问题
6、甲供材料的几种税务处理方法:
(1)无论建设方和施工方如何结算,甲供材料都要并入施工方的计税营业额征收营业税。
(2)甲供设备不并入施工方的计税营业额。
(3)装饰工程中甲供材不再并入计税营业额。
(4)分别核算流转税的情况下,甲供材料不并入施工劳务的计税营业额。
一、营业税方面的相关疑难问题
7、以房屋和土地对外投资业务:
财税[2002]191号文件规定,以不动产、无形资产对外投资,投资时不征营业税,
8、“拆一还一”业务
国税函[1995]549号
对个人的拆迁补偿费
注意补偿物的营业税问题
国税函[1997]87号
个人所得税(05)045

二、所得税方面的相关疑难问题
(一)项目完工前的预收账款:
开发产品在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。扣除期间费用和营业税金……
开发产品完工后,结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
二、所得税方面的相关疑难问题
(二)视同销售:
开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润 >利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(1)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(2)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(3)按开发产品的成本利润率确定。成本利润率不得低于15%。
二、所得税方面的相关疑难问题
(三)价外费用:
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;
凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。
二、所得税方面的相关疑难问题
(四)合作开发:
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目,且该项目未成立独立法人公司的,按下列规定进行处理:
1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的,开发企业在首次分配开发产品时,如该项目已经结算计税成本,其应分配给投资方(即合作、合资方,下同)开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额;如未结算计税成本,则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
二、所得税方面的相关疑难问题
(四)合作开发:
2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的,应按以下规定进行处理:
(1)开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税,不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
(2)投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
三、土地增值税方面的相关疑难问题
1、对外投资:
房地产企业将开发产品对外投资;其他企业以不动产、无形资产(土地使用权)投资投资到房地产企业,均要计算其土地增值税。
2、土地增值税的清算单位:
土地增值税以有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。
3、扣除项目与所得税的区别

第三章、土地增值税清算最新文件解析

1、《关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函(2010)220号
2、《关于加强土地增值税征管工作的通知》国税发(2010)053号
3、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》
(国税发[2009 >2009]091号)


国税函[2010]220号文深度解析
——清算中需要注意的八个细节问题
(一)清算时以发票金额为标准 >标准确认收入
 土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。


国税函[2010]220号文深度解析
——清算中需要注意的八个细节问题

(二)契税计入“取得土地使用权所支付的金额”
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。


(三)质量保证金以是否开具发票作为扣除前提
 房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质量保证金不得计算扣除。

 (四)筹资费用的扣除更具操作性
 土地增值税清算不认可会计准则中关于借款费用资本化的原则,在清算时,对于已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。因此,需要将该处理原则与会计核算、企业所得税汇算清缴作出有效区分。
(五)逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
 不论房地产开发企业因何种原因,逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除。

(六)拆迁安置土地增值税计算问题得到明确
   对拆迁安置,《通知》规定了三项具体内容:
  1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(六)拆迁安置土地增值税计算问题得到明确 
  2、开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发〔2006〕187号文件第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
  3、货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

(七)转让旧房准予扣除项目的年限得以细化
  《通知》规定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

(八)补缴土地增值税不加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

第四章、房地产税收最新文件内容解析

1、《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(总局公告[2010]029号)
2、《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]094号)

第四章、房地产税收最新文件内容解析

3、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)
4、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)

 
 
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